居抜き物件したい人へ
マイホームは、「いま買っていい人」「買うべきでない人」「Ｘ年後に買うのがベストな人」がいる。
マイホームを買うこと、幸福の絶対条件でもなく、またいま買うことも、誰にとってもベストなわけではない。
ベストな選択肢は、それぞれ個人でみな、違っていて当たり前なのだから。
「月々８万円〜！家賃並みの支払いで買えるいまがチャンス」そんな不動産広告を、目にしたことは多いのではないだろうか。いま住んでいる賃貸住宅の更新期限が来た方や、家族が増えて手狭になった方が、こんな売り文句を見ると「家賃並みで買えるのなら、買ってしまおうか」と考えるのも無理はないだろう。
実は、真っ赤なウソである。
まず、この支払額。
ほとんどのケースで「変勁金利」や「特約固定金利」で計算されている。
つまり、数年後の支払い額は保証されていない、ということ。
それどころか、支払額は上がる可能性が高い。
日本の住宅ローンはいま歴史的な低金利が続き、その金利は、上昇のタイミング待ちのような状態である。
金利が上がれば当然、支払額は増える。
当初８万円だった支払いは、10万円、12万円と上昇する可能性もあるのだ。
また、年２回のボーナス払いと併用になっていることがほとんど。
毎月の支払いのほかに、ボーナス払いが１回あたり数十万もあるのでは、家賃と比較すること自体、ナンセンスであろう。
毎月かかるランニングコストも、忘れてはいけない。
たとえばマンションの場合、「管理費」や「修繕積立金」は毎月、別にかかってくる。
一戸建ての場合でも、将来の修繕に備えて、毎月積み立てをしておくことは必要だろう。
そのうえ、固定資産税だって毎年かかる。
これら、不動産を所有していれば必ずかかるコストを計算に入れずに、ただ単に家賃とローンの比較をするのは、根本的に無理がある。
このような営業トークに、決して惑わされてはいけない。
「賃貸と購入、どっちが得か？」といったテーマが、雑誌などでよく特集される。
ほとんどのケースで、「どちらともいえない計算結果」になっているはず。
お金の面から見ても、どちらが得だということはいえないのだ。
しかも、これらの数字は「建て替え」を計算に入れていない。
数10年後に必ずおとずれるであろう「建て替え」を考慮すれば、金銭的には実は、賃貸住宅に軍配が上がる。
マイホームの購入の判断はいまや、損得勘定でするものではない。
損得勘定が可能だった時代は、不動産価格が上昇し続けた高度成長期、つまりバブル崩壊前で終わったのである。
マイホームを持つことで得られる安心感や充実感など、夢や目標の達成が最初にあり、その手段としてのマイホーム購入がある、ということなのだ。
マイホームを購入する理由は、「夢や目標の達成」ありき。
そのリスクヘッジとして、経済合理性の裏づけをとるという姿勢でのぞむのが、これからのマイホーム購入に対する正しい考えだろう。
軽薄な損得勘定による営業トークに、決して乗せられてしまってはいけない。
「売ってはいけない住宅」がたくさん売られている。
たとえば、「木造３階建て住宅」。
この中には、購入者が買ってはいけない住宅が、たくさんある。
都心部など、比較的土地価格が高いところでは、一戸建てが数多く建てられている。
土地面積15坪〜18坪１階に「玄関」と「ビルトインガレージ」このような木造３階建て住宅は、「買ってはいけない住宅」の典型だ。
大きな地震に耐えられるだけの構造ではない。
１階部分の壁量が、絶対的に足りないのだ。
この部分が圧倒的に弱いために、地震などの圧力がかかると、この弱い部分を支点として、住宅が倒壊する恐れがある。
専門家で、この可能性を否定できる人はいないだろう。
「建築確認がとれているから、大丈夫」「銀行の審査が通るのだから、大丈夫」売る側は、さまざまな理由を並べるかもしれない。
でも、そんな理由で安心などできるはずはない。
建築確認がとれているから安全な住宅、とは絶対にいえない。
そもそも建築基準法とは「最低限度」の法律なのだ。
災害のたびに法改正を繰り返してはきたものの、あくまでもギリギリの法律なのである。
建築基準法どおりだから安全などと、全くいえない。
それだけではない。
このような住宅は、役所の検査員がチェックしたあとに造りかえてしまうなどの「違法建築」が多いといった特徴もある。
どんなに規制を厳しくしても、あいかわらず、あの手.この手で造り続け、売られ続けているのが現状なのだ。
銀行の審査をする人は、構造までは調べない。
現地に赴いてチェックをするわけでもない。
せいぜい、建築確認が通っているかどうか、書類上の確認をするくらいのものなのだ。
安全性のチェックなどは、銀行の審査項目には入っていないのである。
「売れるから、造る」「いちいち法律なんか守っていたら、売れない」「仕事がきたから、造った」そういう論理でこのような住宅は造られ続ける。
狭小敷地に建つ木造の３階建て住宅で.２問半程度の問口で、ビルトインガレージタイプのもの。
ガレージの横に玄関がツイテいるもの。
２階建で申請して３階建てにしてしまうなど、建築確認申請と実際が異なり、絶対に「売ってはいけない」「買ってはいけない」住宅なのだ。
不動産は、あわてて買ってはいけない憂慮する事態が増えている。
「契約を急がされている」という相談が、激増している。
検討する時問を与えないことで、考えさせない作戦なのだろうか？「お得な値引きですから、ほかに検討している人が数名います」「特別な値引き対応ですから、早く契約してください」この手のトークは、無視していい。
こんなものを不動産購入の決断材料に加えないでいただきたい。
唯一の決断材料は「自身の納得」。
まず自身の深い納得があって、そのときに物件が残っていれば、という感覚を失わないでほしい。
いま、不動産は余っている。
マイホーム市場は、今後もしばらくは大量供給が続く見込みだ。
マイホーム市場の客観条件を見れば、急ぐ必要など、どこにもないのだ。
「金利がじわじわ上かっていますから、いまが買い時です」このトークはどうだろうか。金利だけを取り上げれば正解。
不動産価格の点から見れば不正解だ。
金利が上がれば、購入者が買える物件の価格が下がるからである。
購入者のローン借入額が少なくなるから、物件の総額を下げないと、売れなくなるのだ。
ただでさえ売れ残っている不動産は、もっと価格が下がる。
「金利が上がるということは、景気が上向くということ。
住宅資材の調達価格も上がって、不動産は値上がりする」こう主張する人もいるが、そんなことは、ない。
不動産の価格は、最終的に「需要と供給の関係」で決まる。
資材の値上がりに連動して、上げ下げする状況ではない。
だから、マイホーム購入の最終決断では、損得を重要視しないほうが賢明。
最終決断は、「自分たちの夢」とか「幸福」がまず優先され、その次にデジタルな経済合理性を確認する、という順番が望ましい。
そうでないと判断を誤る。
拙速な決断だったのではと、ジワリジワリ、後悔することになってしまう。
不動産の購入はある意味「縁物」。
「縁」があれば、急ごうが急が、まいが、買える。
そういうものなのだ。
申し込みをしてから契約まで、最低１週間は期間をおいていただきたい。
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